Квартирный вопрос испортил Москву.
Большая дискуссия идет сегодня в Москве по вопросам строительства жилья. Магистральными направлениями считаются привлечение инвесторов в жилищное строительство, равно как и средств населения города, а также удешевление самого строительства с целью разгрузить бюджет города.
При этом не учитывается то обстоятельство, что цена на жилье в городе Москве образуется, в первую очередь, на вторичном рынке жилья, где заключается от двух третей до трех четвертей всех сделок.
Этот вторичный рынок является в Москве, как и в других городах России, практически свободным и ‘атомарным’: частные лица продают квартиры частным лицам поштучно. В 2007 году на этом рынке Москвы наблюдался рост цен в условиях ‘диктата продавца’, что подогревалось опережающим ростом спроса над предложением. Средняя цена квадратного метра жилья достигла 150 тысяч рублей и продолжала расти. Кризис 2008 — 2010 годов приостановил рост цен в рублях, а в валюте, в связи с девальвацией рубля, квадратный метр подешевел. Но, исходя из подтвержденной в мировом опыте динамики рынков жилья в условиях кризисов, рост цен на жилье в условиях массового неудовлетворенного спроса начинается спустя четыре года после начала спада, так что нового витка активного роста надо ожидать осенью 2012 года, если не ранее.
Первичный рынок жилья, доля которого в лучшие годы достигала лишь трети от всех сделок с жильем, который был относительно монополизирован крупными компаниями и ценовыми сговорами инвесторов, тем не менее, потенцировался свободными ценами вторичного рынка и, с некоторыми отклонениями, следовал за ним.
Оба эти рынка являются всего лишь частями единого рынка жилой недвижимости в Москве и России, и цены на них с высокой долей вероятности коррелируют в большинстве ценовых сегментов, особенно в сделках купли-продажи массового жилья экономического класса.
Из этого следует главный вывод: методами антимонопольного регулирования первичного рынка достаточно сложно добиться даже незначительного снижения цены предложения на рынке жилья.
Также и второй вывод: снижение цен на рынке первичного жилья не может быть достигнуто путем удешевления строительства, таким образом можно только повысить прибыли инвесторов и ухудшить качество предлагаемого жилья. Впрочем, запрос на качество также исходит от рынка, так что, снижая качество, можно переориентировать спрос на вторичный рынок, от чего возрастут издержки и упадут, зависящие от скорости оборота средств, прибыли инвесторов. В условия рыночной экономики вопрос соотношения цены и качества решается самим рынком, разве что при экспертно-оценочной и контрольной помощи публичной власти.
Хотелось бы несколько слов сказать и о соотношении в Москве расходов на создание инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, которая, как правило, должна быть отнесена на бюджет города, и ценой строительства самого жилья. В идеале такое соотношение оценивается по разным проектам за рубежом как два к одному или даже три к одному в пользу строительства самих зданий. Однако в Москве, в силу сложности и дороговизны работ по замене инженерной инфраструктуры, строительства дорог и развязок, школ, детских садов, больниц, поликлиник, социальных магазинов и многого другого, затраты приближаются к соотношению один к одному: один рубль на строительство здания, один — на инфраструктуру. Если же мы привлекали инвесторов к строительству зданий, то доля города Москвы в инвестиционном проекте ‘на круг’ (деньгами за право опциона, в натуральной форме в виде квартир, особых условий приобретения квартир городом по фиксированным ценам, в смешанных формах) в лучшие годы составляла не более 50 процентов (в сегменте массового жилья). При этом затраты города на создание инфраструктуры обычно не покрываются доходами от привлечения инвесторов.
Так, например, по выборочному анализу ряда проектов строительства массового жилья в 2005 — 2007 годах, которые обсуждались в структурах исполнительной власти: было получено от инвесторов порядка 18 миллиардов рублей, а затраты города на инфраструктуру в это же время превысили 34 миллиарда рублей, то есть возврат средств в бюджет от использования инвесторов составил чуть более половины от его затрат. При таких условиях проще было бы вложить в строительство 50 миллиардов рублей бюджетных денег и получить полностью весь объем жилья в собственность города. Для бюджета это было бы равнозначно и безразлично.
К примеру, в ряде других проектов город пытался реализовать схемы, по которым инвестор должен был построить всю инфраструктуру за свой счет, а при этом ему отходило все построенное жилье, и он уплачивал лишь небольшую сумму в бюджет города, несопоставимую с объемами инвестиций. Это означает, что совершенно все равно, строится ли жилье за бюджетные деньги, или за деньги инвесторов, финансовый результат будет примерно одним и тем же. Строя за бюджетные деньги и отказавшись, скажем, от частных инвесторов, мы только уменьшим риски и сократим процедуры, но ничего не потеряем в деньгах. Парадоксально, но факт.
Все эти тенденции проявились уже в условиях подъема и ценового роста, во времена же спада инвестиционной активности привлечение инвесторов в строительство массового жилья может привести лишь к тому, что мы будем не только не получать от них выгоду, но и частично дотировать их прибыли из бюджета.
В градостроительной и социальной сферах привлечение частных инвесторов в сферу строительства жилья вызывает самые серьезные опасения.
Дело в том, что инвестор выводит от 50 до 100 процентов (в зависимости от форм расчета с городом) на первичный рынок жилья, что составляет в лучшие годы порядка 3 миллионов квадратных метров, из которых не менее 2 миллионов квадратных метров приобретают жители других регионов России, а не москвичи. Таким образом, от 50 до 100 тысяч новых москвичей ежегодно появляются в Москве вследствие активной инвестиционной составляющей на рынке, что весьма нежелательно. Таким образом, мы получим только за счет первичного рынка дополнительно около 2 миллионов новых москвичей в нашем переполненном городе.
Ведь если москвич продает свое жилье иногороднему гражданину на вторичном рынке, он часто выезжает за пределы города, что создает встречные миграционные потоки. Кроме того, привлечение покупателей к вторичному рынку стимулирует капитальный и текущий ремонт квартир и зданий, привлекает инвестиции в этот сложный сектор, позволяет расселить коммунальные квартиры и решить некоторые проблемы городского хозяйства. Первичный рынок в итоге своей работы нагружает транспортную и социальную инфраструктуру города проблемами новых москвичей. Отсюда и соотношение трат на инфраструктуру и сами ‘коробки’: ведь мы строим на один метр для москвича еще один метр для приезжего.
В связи с вышеизложенным хочу постулировать следующее: средства инвесторов не должны вкладываться в строительство массового жилья за определенными исключениями (об этом ниже). Более того, такого рода жилье не должно поступать на рынок в заметных количествах. Здесь нужен ‘социалистический сектор’ с некоторой капиталистической начинкой (банковский кредит, конкуренция и прочее). То есть, бюджет города и, конечно, средства граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Вот если мы будем строить за счет бюджета квадратные метры без вывода их на рынок, тогда вопросы экономии средств, поиска нового оптимума для массового жилья соотношения цены и качества на ином, нерыночном уровне, встанут перед нами. Можно будет отработать современные модульные конструкции жилых домов нескольких типов, для каждого из таких типовых проектов предусмотреть предельно простое согласование и организацию быстрого волнового строительства. За счет хорошей организации и планирования можно будет также дешевле и быстрее создавать инфраструктуру в расчете, в первую очередь, только на москвичей. И инвестор не будет ‘путаться под ногами’ с вечными своими требованиями, претензиями и посулами, и вымогать чиновнику будет не у кого, разве что ‘по мелочи’ у подрядчика и субподрядчика. А за качество городу будет с кого спрашивать, формируя конкуренцию на рынке строительного подряда.
При этом можно будет направлять полученные квартиры в три основных сегмента.
— предоставление нуждающимся очередникам бесплатного жилья в социальный найм.
— направление полученного жилья в кооперативное строительство, социальную ипотеку, коммерческий найм, продажа нуждающимся в рассрочку, обеспечение определенных социально значимых категорий лиц (врачи, учителя) на условиях софинансирования.
— продажа по заранее фиксированным ценам ниже рыночных квартир инвесторам, занимающимся расселением квартир коммунального заселения, реконструкцией и ремонтом ветхого и аварийного жилья, реновацией кварталов сложившейся застройки с преобладанием некомфортного или ветхого жилья. В этом случае город сумеет вернуть часть средств в бюджет, а главное, получит замечательный социальный эффект — сравнительно недорогое и комфортное жилье в промышленных масштабах.
В 2003 году строительство квадратного метра жилья обходилась застройщику в 15 — 20 тысяч рублей в городе Москве, с учетом инфляции сегодня эта сумма приближается к 40 тысячам рублей. Примерно столько же будет стоить вся инфраструктура. При оптимизации можно добиться того, что цена строительства жилых домов вместе с инфраструктурой, банковским процентом, расходами на управление и непредвиденными расходами окажется в пределах 70 — 80 тысяч рублей, и которых бюджет может взять на себе примерно две трети. В этом случае цена квадратного метра типового жилья для граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, будет не превышать 30 тысяч рублей или даже быть ниже этой планки. В условиях рассрочки платежей, кооперации, ипотеки, иных форм отсроченных платежей за двухкомнатную квартиру площадью 70 квадратных метров семья должна будет выложить около 2 миллионов рублей единовременно или, при нормальной ипотеке, выплатить 3 миллиона рублей в течение 10 лет, или, иными словами, выплачивать по 25 тысяч рублей в месяц.
С учетом того, что средняя заработная плата в Москве уже сегодня достигает 40 тысяч рублей в месяц, семья из двух работающих человек будет выплачивать менее трети своей заработной платы, а в перспективе, с учетом роста экономики, около одной четвертой совокупного дохода такой семьи. Это вполне сопоставимо с нормами кооперативного строительства советского времени.
При этом правительство Москвы может также через свои специализированные структуры продавать часть квартир инвесторам, расселяющим ветхое, аварийное, некомфортное жилье и коммунальные квартиры по ценам или ниже рыночных, или по рыночным, зарабатывая при этом средства для обеспечения бесплатными квартирами очередников, выпускников детских домов, ветеранов, а также покрывая плановые убытки от льготного ипотечного кредитования и расходов по поддержке кооперации. Иными словами, предлагается хозрасчетный ‘социалистический механизм’, который в условиях дефицита земли, сложности управления, высоких аппетитов частного сектора, демографического давления, растущего вторичного рынка жилья, волатильности банковских процентов по кредитам и политической турбулентности обеспечивает разумные цены, надлежащее качество, предсказуемость и экономичность.
Такая схема защищает город от перенаселения, подавляет коррупцию и направляет активность частных инвесторов в сферу реконструкции, капитального ремонта и расселения. Сегодня мы должны сказать ‘нет’ инвестору-‘оптовику’ в сфере массового жилищного строительства и перейти на механизм хозрасчетного партнерства с гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий.
