За 5 лет темпы редевелопмента промзон Петербурга удвоились. На месте старых заводов уже построено почти 4,3 млн м2 новой недвижимости. А через 10 лет, по прогнозам экспертов, площадь застройки бывших промзон вырастет почти до 16 млн «квадратов».
Выбор девелопера
На территории Петербурга 60 крупных промышленных зон. Из них 26 подлежат редевелопменту, поскольку в нынешнем виде не соответствуют экономическим, социальным, экологическим и градостроительным целям развития города. Общая площадь этих территорий составляет около 6 тыс. га.
Редевелопмент в городе активно ведется с 2010 года. За 7 лет, по данным Colliers International в СПб, в него удалось вовлечь всего 536 га бывших заводских земель. Там построено 4,3 млн м2 жилья, в том числе 1,4 млн м2 в прошлом году и почти 0,4 млн м2 — в текущем. До 2020 года там запланировано строительство почти 3 млн м2 жилья. А в более удаленной перспективе, до 2030 года, в старых промзонах может появиться еще 9 млн м2 недвижимости.
Лидерами по масштабу редевелопмента являются Калининский (844 тыс. м2), Невский (787 тыс. м2) и Московский (709 тыс. м2) районы.
А самый большой опыт на этом поприще на данный момент имеют «Группа ЛСР» (уже построила в бывших промзонах более 1 млн м2 жилья), ГК «Эталон» (550 тыс. м2) и компания «Л1» (370 тыс. м2).
В бывших промзонах строят в основном жилье. Плюс таких проектов для девелоперов в том, что они находятся в районах со сложившейся инфраструктурой и часто недалеко от центра города. Квартиры там пользуются устойчивым спросом. И жилье это недешевое: 47% реализованных проектов редевелопмента — это жилье класса комфорт, средняя цена которого в Петербурге составляет, по данным ГК «Плюс», 110 тыс. рублей за 1 м2.
«Выбор застройщика в пользу жилья на бывших заводских участках — это ответ на рыночную ситуацию. Сейчас кризис, и у девелоперов стало ощутимо меньше денег. Так что другие варианты, кроме жилья, они для редевелопмента даже не рассматривают», — говорит коммерческий директор «Гранд-Строя» Константин Матыцын.
«Строить жилье в полтора раза выгоднее, чем другие виды недвижимости. Не говоря уже о создании общественных пространств, на которых толком не заработаешь. Инвестиции в них окупаются за 7–10 лет, а вложения в жилье возвращаются за 3–4 года», — говорит руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории метров» Елизавета Яковлева.
«Проекты редевелопмента требуют не только существенных финансов, но также много времени и серьезных административных ресурсов. Особенно сейчас, когда градостроительное законодательство стремительно меняется. За последние 5 лет его корректировали 7 раз. Дополнительные сложности могут возникнуть, если на участке окажется историческая застройка с неутвержденным статусом. Для девелопера это всегда оборачивается дополнительными затратами времени и денег», — добавляет Надежда Калашникова, директор по развитию «Л1» (у компании реализованы проекты «Премьер Палас» на месте бывшего завода «Вулкан» и «Классика» на бывшем Механическом заводе).
Не жильем единым
Участники рынка уверены, что в перспективе проекты редевелопмента станут более разнообразными. Причина не только в том, что долевое строительство жилья в ближайшее время может сойти на нет, а еще и в том, что активная застройка больших территорий только жилыми домами приводит к дисбалансу городской среды и может превратить целые районы в подобие гетто. «Такая ситуация уже возникла в новых районах Мурино и Девяткино. Там, по статистике, уровень преступности уже выше, чем в других районах города. Одна из причин в том, что людям в этом районе некуда пойти. Нет развлечений и мест приложения труда. Все беды от безделья», — говорит глава КГА Владимир Григорьев.
«Жилье — это прекрасно. Но в Петербурге не хватает общественно–деловых пространств, зелени и прогулочных зон. Все это нужно вписывать в новые проекты», — согласна с чиновником Екатерина Запорожченко из Docklands development.
«В сером поясе нужно создавать также современные индустриальные парки. Это может поддержать малый и средний бизнес. А инвестиции в такую реновацию будут минимальны», — добавляет заместитель гендиректора «Строительного треста» Беслан Берсиров.
«Нужно сбалансированное развитие территорий. Все уже устали от ситуации, когда люди из спальных районов утром едут на работу, а вечером возвращаются и создают пробки», — говорит директор по продажам «Главстроя–СПб» Юлия Ружицкая. «Но, прежде чем ускорять процесс реновации, необходимо, чтобы город и общество определились с тем, что они хотят получить», — заключила она.
Фото: Волков Павел
