В этом году ввод нового многоэтажного жилья в Петербурге и Ленинградской области достигнет 5 млн м2 квартир (с учетом строительства индивидуальных жилых домов — 5,4 млн м2). Это на 17% больше, чем в прошлом году, и является абсолютным рекордом для строительного рынка. При этом продажи жилой недвижимости в агломерации не могут похвастаться такими темпами — они вырастут только на 1,4%. Застройщики рассчитывают распродать возникший избыток «квадратов» на волне спроса, который подогревают разговоры об отмене долевого строительства.
Идем на рекорд!
В городском комитете по строительству прогнозируют ввод жилья на уровне 3 млн м2 — столько же, сколько в прошлом и позапрошлом годах. Рост объема ввода в агломерации в последние годы происходил за счет строительства на территории ближайшей Ленобласти. Эта тенденция сохраняется и в 2017 году. За 10 месяцев этого года здесь уже построено 1,7 млн м2 — это больше, чем за весь прошлый год. А до конца года показатели по вводу многоквартирных домов должны достигнуть 2 млн м2.
Высоким спросом застройщики Ленобласти похвастаться не могут. По данным Росреестра, в январе–октябре в регионе было продано на 1,4% жилья больше, чем за тот же период прошло года (по заключенным договорам участия в долевом строительстве). В Петербурге квартиры продаются гораздо лучше, и только за счет этого за 10 месяцев 2017 года рост продаж в агломерации составил 14%. Всего в Росреестре зарегистрировано 78 тыс. договоров участия в долевом строительстве против 68,6 тыс. в прошлом году.
Но по «метрам» в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти такого роста за год ждать не стоит. КЦ «Петербургская недвижимость» прогнозирует продажи в Петербурге и пригородных районах области по итогам 2017 года 4,2 млн м2 — это на 1,4% больше, чем в 2016 году.
Старые дрожжи
В период с 2009 по 2013 год строительный рынок находился на пике активности, говорит управляющий партнер Zenith Property Management Илья Андреев. В итоге, по словам экспертов «Петербургской недвижимости», 2014 год стал для Петербурга рекордным по продажам: тогда в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти было продано более 5 млн м2. «Соответственно, было получено много разрешений на строительство и запущено много новых проектов, которые сейчас завершаются», — резюмирует руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
По данным RBI, в 2014 году строители выбросили на рынок 5,23 млн м2 строящегося жилья, а в 2015–м — еще 4,7 млн м2. В итоге на конец 2015 года нераспроданными в городе и области, по данным «Петербургской недвижимости», оставалось 5,16 млн м2. Однако на конец 2016 года объем предложения сократился до 4,74 млн м2, что снова воодушевило бизнесменов. «Соответственно, нет ничего удивительного в том, что 2017 год становится рекордным по вводу. В 2018 году ожидаем небольшой спад по объемам ввода», — говорят в RBI.
Надувается пузырь?
Большинство из достроенных в этом году квартир в жилых комплексах уже продано, уверяют застройщики. Но финансовая отчетность строителей свидетельствует об обратном.
В последние годы доля квартир, которые остаются непроданными после сдачи комплекса в эксплуатацию, растет. Это сказывается на структуре продаж компаний.
Например, в ГК «Эталон» за 9 месяцев 2017 года более половины продаж в Петербурге пришлось на уже готовое жилье. Всего за январь–сентябрь группа заключила 3,8 тыс. контрактов, из них только 1,7 тыс. контрактов (то есть 44% от общего объема) — это договоры долевого участия.
Раньше в среднем доля нераспроданных квартир в завершенных проектах составляла около 5–10%, оценивает Илья Андреев из Zenith Property Management. «Сейчас же этот показатель резко повысился — до 15–20%», — говорит Илья Андреев. По его словам, хуже стали продаваться большие квартиры. Неважно идут продажи и у проектов, которые строились с задержками, даже если объект уже введен в эксплуатацию.
«Динамика продаж в масс–маркете претерпела заметные изменения, — согласна начальник отдела продаж ЗАО «БФА–Девелопмент» Светлана Денисова. — Если раньше на старте, в течение первых 2 месяцев, продавалось до 50% квартир, то сегодня гораздо меньше». По ее словам, на момент завершения строительства 30–40% квартир в жилых комплексах остаются нереализованными.
Светлана Денисова связывает это с тем, что в кризис объемы продаж на ранних стадиях сместились к завершению строительства. «Как только наступают сложные времена, уровень доверия покупателей к первичному рынку снижается, и люди предпочитают покупать жилье в домах высокой готовности либо уже в сданных домах», — поясняет она. Сейчас, по мнению Светланы Денисовой, ситуация выравнивается: застройщики стали выводить на рынок меньшие очереди, тщательнее продумывать стратегию реализации, адаптированную под новые рыночные условия.
Не все застройщики согласны с такой оценкой. В «Главстрое–СПб» заверяют, что к моменту ввода дома в эксплуатацию доля нераспроданных квартир в сегменте массового спроса «обычно не превышает 5% от общего объема». В «Главстрое–СПб» остатки в своих проектах оценивают менее чем в 3%. Показатель же 30%, по данным компании, характерен только для сегмента дорогой недвижимости.
В Setl City говорят, что у них нераспроданными остается 2–5% жилья после сдачи в проектах комфорткласса.
«Но у отдельных застройщиков, в проектах, где прежде всего неправильно сформирована квартирография, может оказаться, конечно, больший процент непроданного жилья», — говорит Ольга Трошева.
Жилье подорожает
Невзирая на рост объемов предложения, цены застройщики не понижают. Напротив, по их прогнозам, уже в следующем году строящееся жилье подорожает.
Виной всему ужесточение правил долевого строительства. С 1 июля 2018 года вступят в силу поправки в ФЗ–214 («Об участии в долевом строительстве…»), которые сильно усложнят строителям жизнь. А в перспективе 3 лет долевку вообще собираются отменить, и строителям придется искать другие формы финансирования проектов. «Все эти меры направлены на безопасность дольщиков. А за безопасность надо платить. Только за счет увеличения стоимости денег для строителей цены на жилье вырастут на 15–30%», — заключает вице–президент Российского союза строителей Олег Бритов.
Муссирование строителями темы грядущего повышения цен, вероятно, и станет тем ключевым фактором, который будет способствовать повышению спроса и реализации рекордного объема построенного жилья. К тому же, несмотря на ежегодный рост объемов ввода, затоваривание рынку Петербурга не грозит, так как по количеству квадратных метров на душу населения мы по–прежнему значительно отстаем от Европы.
Фото: Ермохин Сергей
